Banner
 
首页 城市故事 生活篇 告诉你一个真实的卡尔加里房市和他的未来
告诉你一个真实的卡尔加里房市和他的未来
User Rating: / 2
PoorBest 
Wednesday, 26 July 2006 13:36

告诉你一个真实的卡尔加利房市和他的未来
---卡尔加利房市明年回落(续篇)

3个月前我发了个帖子“卡尔加利房市明年回落”,当时我观察到价格飙升是供需严重失衡所致,因为我看到买房力量不再强大,供房方的力量将急剧上升,所以预言明年供需将趋于平衡,价格因而自然大幅回落。

3个月过去了,我现在有了新认识,欢迎各位继续拍砖:

应该说我以前对房事的分析没有考虑房地产商的投机因素,因而结论可能有较大偏差。过去的3个月中,有机会和一些资深的房地产人士请教,明白了卡尔加利房市的真相。

今天的卡尔加利房市,价格可以与多伦多比肩,而且上升势头还不止,有人还说要赶超温哥华,这一事实让很多人大为不解:凭什么卡尔加里可以抗衡多伦多,就因为石油工业多招了些工程师和随处可得的labour工吗?答案是:大庄家的炒作和投机。

因为卡尔加利就业形势3-5年内看好,不断有人涌入,加上石油这个好题材,渐渐的,越来越多的投机资金游向卡尔加利,曾为加拿大的房产投机中心。

上次写的丢了,这次简单点,

卡尔加利房市是续温哥华,多伦多后的游动资本炒作中心,大的投机商现在汇集这里进行长线炒作。他们大量买入低价房,说服大的builder 和developer加入他们的阵营,使他们有意减少新房供应量,然后,在1-2年的短期内,他们将租金升高,将房屋出租养morgage,最后,房市居高不下,他们再慢慢从房事中撤出,谋求暴利。这一过程,不是1年内完成,通常要2-3年以上。当然,中间也有小的投机商从事3-5个月的短线操作。

先看看到底房事炒作是怎么在多伦多和温哥华发生的,还有,到底需要什么条件:

炒作通常在一个城市经济复苏初期,那时经济形势看好,房价有较大上升空间,最重要的,劳动力就业市场必须充盈,保证买房和租房需求。多伦多和温哥华作为东西的中心,好比北京上海,这一点最有保证。

城市资源(包括土地,公共交通,医院,学校等等)在不久的未来必须无法支撑庞大的居住人群,以工业区(上班单位)驱车一小时为界,如果这块区域之内3年内寸土寸金,炒作的理想之地。

现房空置量必须比较低,一旦全部被少数几个人吞下,房产垄断局面就形成了。

炒作方式,类似上海,大的投机商凭借高额的信用额度,大量买进投资房,他们并不需要支付大量现金就可以购买上百套的房产,这一时期房价飙升。一旦市场被买断,他们涨房租,然后以租养房,这一时期房价高昂,市场长期疲软,目前多伦多房价是1-3%的增长,人们除非条件成熟,首付充足,否则不买房,通常选择租房,最后,大投机商分批慢慢从房事撤出,这一过程,将使买房人付出2被以上的代价才买到原本属于他们的房。

总之,投机资金越集中,大投机商控制房事的能力越强,局面越稳定,但是一旦经济出现问题或不可预见的自然因素出来搅局,房市就很可能雪崩。

你可能常听你的realter说,现在不放血买房,以后你就只有租房的份,说的就是这个故事。

卡尔加利房事的几个现象和特点:

第一, 加拿大的大投机商将目光从多伦多和温哥华转移到卡尔加利。这不是件好事,包括自住的有房者。如果有房者要升级自己的住房,倒时必然也要付出不小的代价,如果现在升级,与大的投机商抢时间,很可能背上沉重的银行贷款,5年后,房市疲软,利率10%,或中间失业,马上面临经济困境。另外,地税上涨,整个城市生活成本增加,加上利息,你可能没有多少存款,抗风险能力差。这一市场,获利的只有投机商,政府和银行,其他人一律受害。

第二, 现在常听multi-offer,好像房价还要升。实际上是,投机商将一部分投机房已高价上市,目的不是套现而是逼使房价继续上扬,看看目前多少待售房是空房和出租房就知道了,市场10套房,5套是投资房,剩下5套自住房中,3套不理想,真正合适的价格可接受的只有两套,可你一下offer,发现有10个offer,你不得不加价2-4万抢房。实际上,这10个offer中,有5个offer是投机商的offer,他们见到市场有合适的自住房就吃进或者进去哄抬房价,总之不让房价稳定。

第三, Builder和developer现在和投机商是一个战壕,他们故意放慢批地,建房速度,以求暴利。但是Builder和developer有两面性,一旦房事不稳,他们很快会干回本行,放地建房。

第四, 银行曾经和投机商是一个战壕,高昂的稳定的房价,最大受益人是他,全城人都为他打工。但是,他最不希望见到房事崩溃,现在,银行已经开始紧缩银根,很多买房合同被银行拒绝了。

第五, 卡尔加利不是多伦多,这里经济单一,长期就业形势未知,稳定的就业队伍充满变数。另外,卡尔加利原是小城市,有充足的土地和资源支持一个巨大的城市人口,政府现在正积极扩展公共设施,所以,一旦石油有变,或3-5年后进入稳定期,房价雪崩和大幅回调都可能。目前卡尔加利正在重新上演80年发生的故事,同样的开头,同样的理由,同样的发展,只是没人知道是否是同样的结局。

第六, 不要问realter和媒体明天的市场是如何,他们真的不知道,他们给你的消息都是大投机商们的广告词,要相信,平常老百姓不可能预测明天的结局,唯一可做的就是理智买房,不要被忽悠了。

第七, 现在没房的,如果条件成熟,就量力而行,想想丢了工作,5年后利息10%,房市又疲软(有价无市),你能不能坚持把房供完。条件不成熟,切忌心急买房,房市一有风吹草动,首先死的就是你,房子是25年的债务,不是股票,亏了就当钱没了,房市出了问题,你就死定了,我知道卡成有人就是这样的,1年玩死了自己的一辈子的幸福生活。相反,租房虽然让你如芒在背,但是你永远不会被套牢。今天,卡尔加利的房价基本见顶,马上就要进入下一个阶段,缓慢上涨,长期持平,还是稳不住大幅下滑,甚至是崩盘,结局谁也不知道。对于移民,一家安全是第一位的,不要拿一生的幸福只因为3-5万去赌。

第八, 这个论坛,我怀疑和开始相信有人出于商业目的和自己的私利而一面倒的误导大家,这种把自己同胞往可能的雪坑里推的做法太可恶了。

2006-05-30

前段时间我说了说我观察到的卡尔加利房市的特点,两个月过去了,我现在再次进行更新。

我一直在房市第一线,下面是我的感觉:

1。低房价没有降,相反,依然在缓慢上升,合适的房子依然少,只是抢的不明显了。现在,30万的房子走的依然很快,只不过从以前的2-3天(通常一个周末)上升为1周左右。

2。 高价房有跌价,现在diehousle, brandwood 40万以下就可以买1400尺的单层房,这种房建于60-70 年代,占地600平米以上,3-4月间曾喊道60万,属于当时最不可思议的房价,现在这种房子的价格回归到了40万。这种房子如果不做出租房的话,房型已经落伍,不适合年轻人自主,所以购买群不足,导致迅速价格回落。

3。目前卖房的大部分还是换房子的人,空屋的不多,rental house也不多,现在一批新房建成,换房的高峰期到了。市场大量出货,但卡尔加利内部的人差不多该买的都买了,购买的人群消失殆尽 (注意,不是购买力),加上现在是度假的黄金季节和所谓现在传说的观望,房价出现持平现象。

4。 卡尔加利就业形势空前好,房租急升,外部人口涌入,很多人都处于刚开始工作,对房事多数处于观望。一旦房租过高,工作稳定,外部人口将成为第二波购房主力,房价会打破僵局,无不利消息时,房价会继续升。

5。很多10年内建的2000尺的房子现在还在被投机者购买,然后放租,租金2400-2600,而且还真都很快租出去了。租期大多是1年。可见,长线投机的人现在还没有大量放房。卡尔加利现在人多房少,新建房因石油工业和城市基础建设面临资源和人力短缺,速度始终上不去,另外,卡尔加利的经济承受力是全国第一,房价就是到了温哥华,从经济承受力来说也没有问题。卡尔加利现在已经被投机者成功的控制了局面。(见我前文阐述),我只能悲哀的说,卡尔基里房子今后的上涨是不可避免的了。

6。现在业内的估计是,房价明年还会上涨25%,这被认为是投机和经济强劲双层因素左右的结果,将会是可预见的未来中健康的房市。但是,投机过头的话,明年再上涨50%是可预见的.

7. 建议:买涨不卖跌,房市不会3,5天突变,而且新房交付的高峰期已到,旧房的供应量会很大,只要做好准备,等房价重新上抬时再买不迟。现在买房,贷款30万就是月供2000。能躲过一天不买房就省一天钱。利用这段平稳期,做好市场准备工作。看准那种价位的房子掉的最狠,最适合投资。建议买高价房,2000尺的房子40万,3月份不过如此。
2006-07-15
作者:rotatem 转贴来自华枫论坛 http://www.chinasmile.net/
 
Copyright © 2017 pugongying. All Rights Reserved.
Joomla! is Free Software released under the GNU/GPL License.
 

Random Image

No images